지금의 경매는 전 낙찰자의 매도전략!

안녕하세요. 필드투자 입니다.

다른 투자자들이 얼마에 낙찰받았고 출구전략이 어떻게 되는지 살펴볼 수 있는 물건이 있어서 분석을 해 보았습니다.

기본 정보 🔗

- 물건번호 : 2023 타경 67490

- 경기도 고양시 덕양구 벽제동 219-4

- 전) 883㎡(267평)

- 공유물분할을 위한 경매

 

해당 물건은 2020.06.26에 물건번호 2020 타경 6494(1)로 지분 경매가 진행 되었습니다.

 

간단히 살펴보면, 

2021.08.20에 21,210,000원(48평. 44만 원/평) 최종납부 하여 종결

2023.06.20에 공유물분할을 위한 경매로 개시 결정 되었습니다.

2024.08.27에 1차로 시작

2024.12.17은 4차로 최저가 74,506,00원으로 시작됩니다.

 

현재 경매가 진행되기 전 2021년에 지분으로 낙찰을 받았습니다. 

2021년에 지분은 160㎡로 최소분할면적(200㎡)에 못 미치기 때문에, 땅을 경매로 매각하고 지분 비율만큼 나누어 가지는 ‘공유물분할을 위한 경매’로 현재 진행 중입니다.

지분 물건

지분 물건의 경우 아래와 같은 해결방법이 있지만 대부분 협의가 정상적으로 진행되지 않습니다.

 

- 지분만큼 땅을 나누거나 

- 공유자에게 팔거나 

- 내가 사 와서 온전한 물건으로 만들어서 팔거나 

- 다 같이 팔거나

- 소송을 통해서 대금분할

 

그래서 보통 공유물분할소송을 하여 대금분할로 판결받고 형식적 경매를 진행합니다.

지분 물건은 공유물분할소송을 통해서 다시 경매로 나오기까지 대략 2년 정도 걸립니다.

토지 현황(경매지)

감정평가서와 매각물건명세서 기준으로 현재 토지의 현황을 살펴보겠습니다.

맹지이고 현재 휴경지 상태네요.

그리고 연고자 미상의 분묘 1기가 있고 농취증이 필요합니다.

현장 분석

감정평가서의 사진처럼 휴경지 상태네요.

카카오맵의 위성지도로 살펴보면 2011년도까지는 농사를 지은 흔적이 보입니다.

연고자 미상의 분묘1기가 있지만, 잘 관리되고 있습니다.

이 정도면 분묘의 주인을 찾을 수 있을 거 같습니다.

토지이음

자연녹지지역이고 공부상 특별한 점은 보이지 않네요.

벽제동에 위치한 전이라 공시지가도 상당히 높은 편입니다.

173,700원/㎡이고 평으로 환산하면 57만 원/평 가량 됩니다.

입지분석

2011년도 위성사진을 보면 놀랍게도 지금 2024년과 거의 같습니다.

입지를 보면 산 아래이고 앞으로 발전될 큰 호재는 보이지 않습니다.

권리 분석

매각물건명세서상 말소일자는 2022.04.25의 근저당권으로 이하는 말소되기 때문에 문제없습니다.

매도 계획

입지와 현황 등을 살펴보면 다른 활용다가 보이지 않습니다.

대신, 동에 위치한 ‘전’ 이기 때문에 장기로 보유하면 공시지가 상승률이 높을 거 같습니다.

그래서 지적도상 맹지이지만, 농기계의 진입만 확실히 할 수 있다면 농지연금용으로도 가능해 보입니다.

필드투자 의견

- 해당 물건은 장기로 보유하면서 지가 상승률을 확실히 누리고

- 주변 땅으로 농기계의 진/출입만 할 수 있다면, 농지연금으로 좋아 보입니다.

 

※ 위 내용은 개인적으로 분석하여 작성한 의견이며, 참고만 하시기 바랍니다.